Die 30-Prozent-Regel bei der Miete: Kalt oder warm, und wie man sie anwendet
Von Hauspilot (Simpli GmbH, Bielefeld) · veröffentlicht am
Die 30-Prozent-Regel ist die gebräuchlichste Faustformel, um zu prüfen, ob ein Mietinteressent sich eine Wohnung leisten kann. Sie ist kein Gesetz, sondern eine Erfahrungsregel von Vermietern, Banken und Verbraucherzentralen. Diese Seite erklärt die Rechnung, den Unterschied zwischen Kalt- und Warmmiete und warum der Schwellenwert je Objekt und Region verschieden sein darf.
Was besagt die 30-Prozent-Regel bei der Miete?
Die 30-Prozent-Regel besagt, dass die Miete höchstens 30 Prozent des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens betragen sollte. Umgekehrt gerechnet: Das Nettoeinkommen sollte mindestens das 3,3-Fache der Miete sein. Bei 1.200 Euro Miete sind das rund 4.000 Euro netto im Monat. Die Regel ist eine Orientierung, keine gesetzliche Vorgabe.
Hintergrund ist die Belastungsquote: Wer mehr als ein Drittel seines Einkommens für Wohnen ausgibt, hat bei Nebenkostennachzahlungen, Jobverlust oder Reparaturen wenig Spielraum. Für den Vermieter ist das Mietausfallrisiko dann messbar höher.
In teuren Großstädten liegt die tatsächliche Belastung vieler Haushalte deutlich über 30 Prozent. Deshalb arbeiten manche Vermieter dort mit 35 oder 40 Prozent, andere halten strikt an 30 Prozent fest. Beides ist zulässig, solange die Regel für alle Interessenten gleich angewendet wird.
Bezieht sich die 30-Prozent-Regel auf die Kaltmiete oder die Warmmiete?
Es gibt keine verbindliche Festlegung. Die strengere und für die Zahlungsfähigkeit aussagekräftigere Variante rechnet mit der Warmmiete, also Kaltmiete plus Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung, weil der Mieter diesen Betrag tatsächlich jeden Monat überweist. Viele Vermieter und Portale rechnen mit der Kaltmiete, dann sollte der Schwellenwert entsprechend niedriger liegen.
| Beispiel | Kaltmiete | Warmmiete | Nötiges Netto bei 30 % kalt | Nötiges Netto bei 30 % warm |
|---|---|---|---|---|
| 2-Zimmer, 55 m² | 650 € | 850 € | 2.167 € | 2.833 € |
| 3-Zimmer, 80 m² | 950 € | 1.250 € | 3.167 € | 4.167 € |
| 4-Zimmer, 110 m² | 1.400 € | 1.800 € | 4.667 € | 6.000 € |
Rechnung: Miete geteilt durch 0,30. Bei 35 Prozent teilt man durch 0,35; bei 40 Prozent durch 0,40.
Welches Einkommen zählt: brutto oder netto, ein oder zwei Verdiener?
Gerechnet wird mit dem Nettoeinkommen aller einziehenden Personen, die den Mietvertrag unterschreiben. Regelmäßige Zusatzeinkünfte wie Kindergeld, Unterhalt oder Wohngeld dürfen hinzugezählt werden, wenn sie dauerhaft fließen. Bruttoangaben sind irreführend, weil Steuer- und Abgabenlast je nach Steuerklasse zwischen 20 und 45 Prozent liegen.
- Zählt: Nettogehalt, Rente, Elterngeld, Kindergeld, dauerhafter Unterhalt, Wohngeld, Einkünfte aus Selbstständigkeit (Durchschnitt der letzten zwölf Monate)
- Zählt eingeschränkt: Boni und Provisionen (nur der nachweisbar wiederkehrende Teil), Einkommen aus befristeter Beschäftigung
- Zählt nicht: Einmalzahlungen, Erspartes, Einkommen von Personen, die nicht einziehen und nicht bürgen
Wann darf ein Vermieter nach dem Einkommen fragen?
Die Frage nach dem Nettoeinkommen ist erst zulässig, wenn der Interessent sein Mietinteresse an der konkreten Wohnung erklärt hat, also nach der Besichtigung oder nach einer Online-Besichtigung mit ausdrücklichem Interesse. Vorher darf nur gefragt werden, ob und wann eine Besichtigung gewünscht ist. Nachweise wie Gehaltsabrechnungen folgen erst vor Vertragsabschluss.
Hauspilot setzt die Regel deshalb an der richtigen Stelle an: Erst nach dem Klick auf „Ja, ich habe Interesse" fragt Eva nach Personenzahl und Nettoeinkommen und vergleicht die Angabe mit der Einkommensregel des Objekts. Der Vermieter legt beim Inserieren fest, ob kalt oder warm gerechnet wird und welcher Prozentsatz gilt. Interessenten unter der Schwelle bekommen eine freundliche Absage, alle anderen die Terminbuchung.
Häufige Fragen
Ist die 30-Prozent-Regel gesetzlich vorgeschrieben?
Nein. Sie ist eine Faustregel. Es gibt kein Gesetz, das Vermietern eine bestimmte Einkommensschwelle vorschreibt oder verbietet. Wichtig ist nur, dass die Regel für alle Interessenten gleich gilt und keine Diskriminierung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz entsteht.
Was ist, wenn ein Interessent knapp unter der Schwelle liegt?
Viele Vermieter lassen dann eine Bürgschaft, eine höhere Kaution innerhalb der gesetzlichen Grenze von drei Kaltmieten oder den Nachweis von Rücklagen zu. Die Entscheidung bleibt beim Vermieter; die Regel ist eine Vorsortierung, kein Automatismus.
Gilt die Regel auch für WG-Zimmer und möblierte Wohnungen?
Grundsätzlich ja, gerechnet wird mit dem Gesamtbetrag, den der Mieter monatlich zahlt. Bei möblierten Wohnungen mit Pauschalmiete ist das die Pauschale; bei WG-Zimmern das Einkommen der einzelnen Person im Verhältnis zu ihrem Anteil.