Mietinteressenten qualifizieren: Was ist vor der Besichtigung erlaubt?
Von Hauspilot (Simpli GmbH, Bielefeld) · veröffentlicht am
Wer eine Wohnung inseriert, bekommt binnen Stunden dutzende Anfragen. Die Versuchung ist groß, sofort Einkommen und Schufa abzufragen. Genau das ist vor der Besichtigung aber nicht erlaubt. Diese Seite erklärt, welche Daten in welcher Phase zulässig sind, welche Fragen immer verboten bleiben und wie Hauspilot die Vorqualifizierung so aufbaut, dass sie der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz entspricht.
Welche Daten dürfen Vermieter vor der Besichtigung erheben?
Vor der Besichtigung dürfen Vermieter nur Name, Vorname und Kontaktdaten erheben, bei öffentlich geförderten Wohnungen zusätzlich den Wohnberechtigungsschein. Fragen nach Einkommen, Beruf oder Haushaltsgröße sind in dieser Phase unzulässig, weil noch kein Mietinteresse an der konkreten Wohnung erklärt wurde. So steht es in der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz vom Januar 2024.
Die Datenschutzkonferenz (DSK), der Zusammenschluss der deutschen Datenschutzaufsichtsbehörden, unterscheidet drei Phasen: vor der Besichtigung, nach erklärter Mietabsicht und vor Vertragsabschluss. Jede Phase erlaubt nur die Daten, die für den jeweiligen Schritt erforderlich sind (Artikel 6 Absatz 1 Buchstabe b DSGVO, Datenminimierung nach Artikel 5).
Praktisch heißt das: Die erste Antwort auf eine Portalanfrage darf fragen, ob die Person die Wohnung besichtigen möchte und wann sie Zeit hat. Mehr nicht.
Was darf nach erklärter Mietabsicht gefragt werden?
Sobald ein Interessent nach der Besichtigung oder nach einer Online-Besichtigung erklärt, die Wohnung mieten zu wollen, darf der Vermieter die Anzahl der einziehenden Personen, Beruf und Arbeitgeber, das Nettoeinkommen und die Frage nach laufenden Insolvenz- oder Räumungsverfahren abfragen. Nachweise dürfen in dieser Phase noch nicht verlangt werden, nur Angaben.
Der Unterschied zwischen Angabe und Nachweis ist entscheidend. Die Selbstauskunft als Formular ist zulässig; Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge oder eine Schufa-Auskunft gehören erst in die dritte Phase.
Die Frage nach Haustieren ist zulässig, wenn die Haltung nach dem Mietvertrag zustimmungspflichtig ist. Eine pauschale Frage nach Hobbys oder Rauchen ist es nicht.
| Phase | Zulässig | Nicht zulässig |
|---|---|---|
| 1. Vor der Besichtigung | Name, Vorname, Kontaktdaten, ggf. Wohnberechtigungsschein | Einkommen, Beruf, Haushaltsgröße, Nachweise |
| 2. Nach erklärter Mietabsicht | Einziehende Personen, Beruf und Arbeitgeber, Nettoeinkommen, Insolvenz- oder Räumungsverfahren, zustimmungspflichtige Haustiere | Gehaltsabrechnungen, Schufa, Ausweiskopie |
| 3. Vor Vertragsabschluss | Einkommensnachweise der letzten drei Monate, Bonitätsauskunft, Ausweis zur Identitätsprüfung (nur Einsicht oder geschwärzte Kopie) | Daten ohne Bezug zum Mietverhältnis |
Quelle: Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressenten, 24. Januar 2024.
Welche Fragen sind in jeder Phase verboten?
Unzulässig sind in allen Phasen Fragen nach Familienstand, Schwangerschaft oder Kinderwunsch, Religion, ethnischer Herkunft und Staatsangehörigkeit, Vorstrafen, der Dauer des Arbeitsverhältnisses, früheren Vermietern und der Mitgliedschaft im Mieterverein. Diese Angaben haben keinen Bezug zur Zahlungsfähigkeit oder zur Nutzung der Wohnung und verstoßen gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz.
- Familienstand, Schwangerschaft, Kinderwunsch
- Religion, Weltanschauung, ethnische Herkunft, Staatsangehörigkeit
- Vorstrafen und Ermittlungsverfahren
- Dauer des bestehenden Arbeitsverhältnisses und Probezeit
- Name und Kontakt früherer Vermieter
- Mitgliedschaft im Mieterverein oder in einer Partei
- Gesundheitsdaten und Behinderungen, sofern keine Barrierefreiheit der Wohnung betroffen ist
Wie bleibt eine KI-Vorqualifizierung per WhatsApp DSGVO-konform?
Eine automatisierte Vorqualifizierung bleibt konform, wenn sie dieselben drei Phasen einhält: Sie beantwortet zuerst nur Fragen zur Wohnung und bietet die Besichtigung an, fragt Haushalt und Einkommen erst nach erklärtem Mietinteresse ab und fordert Nachweise erst vor dem Vertrag an. Die Antworten müssen protokolliert, zweckgebunden gespeichert und nach Absage gelöscht werden.
Hauspilot ist nach diesem Muster gebaut. Die KI-Assistentin Eva beantwortet die Portalanfrage, schickt den Link zur Online-Besichtigung per Video und wartet auf den Klick „Ja, ich habe Interesse". Erst danach fragt sie nach Personenzahl und Nettoeinkommen und prüft die vom Vermieter festgelegte Einkommensregel. Gehaltsnachweise und Ausweis werden über einen Upload-Link erst angefordert, wenn der Vermieter die Zusage gegeben hat.
Absagen erhalten alle anderen Interessenten automatisch, ihre Angaben werden nach der gesetzlichen Frist gelöscht. Ein Auftragsverarbeitungsvertrag ist Teil des Vertrags; die Daten liegen auf Servern in der EU.
Häufige Fragen
Darf ich in der Anzeige schon eine Selbstauskunft verlangen?
Nein. Eine Selbstauskunft als Bedingung für die Besichtigung erhebt Daten, bevor ein Mietinteresse an der konkreten Wohnung besteht. Zulässig ist sie erst, wenn der Interessent nach der Besichtigung erklärt, die Wohnung mieten zu wollen.
Darf ich nach dem Einkommen fragen, wenn die Besichtigung online per Video stattfindet?
Ja, sobald der Interessent nach dem Video erklärt, dass er die Wohnung mieten möchte. Die Online-Besichtigung ersetzt die Vor-Ort-Besichtigung als ersten Schritt; die Mietabsicht muss trotzdem ausdrücklich erklärt werden, zum Beispiel per Klick auf einen Interesse-Button.
Wie lange darf ich die Daten abgelehnter Bewerber aufbewahren?
Nur so lange, wie ein Zweck besteht. Die DSK nennt als Richtwert, Daten abgelehnter Interessenten nach Abschluss des Mietvertrags mit einer anderen Person zu löschen; wegen möglicher Ansprüche nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz werden in der Praxis bis zu sechs Monate vertreten.
Was passiert, wenn ein Interessent freiwillig mehr angibt?
Freiwillige Angaben ändern nichts an der Zulässigkeit der Frage. Wer ungefragt Gehaltsabrechnungen schickt, darf diese nicht zur Vorauswahl nutzen; sie sollten gelöscht und erst in Phase drei erneut angefordert werden.